（民盟中山市科技二支部  陈天凌）

  近日，市政府批复了《中山市岐江公园北片区、兴中道片区、紫马岭片区地下空间综合开发利用规划》。根据规划，岐江公园北片区、兴中道片区、紫马岭片区均规划有地下商业街的建设，相关规划摘录如下：

   岐江公园北片区：规划期内主要设置两处地下商业街，分别结合富华道与西区商业广场、富源大街进行规划建设，地下商业街总长度共计695米。

   兴中道片区：规划区内地下商业街主要有一处，为中段连接兴中园与市政府广场的地下商业街，该片区内地下商业街总长度共计240米。

   紫马岭片区：依托盛景尚峰二期商业综合体地下商场以及交通换乘枢纽站点，设置中山五路地下商业街，该片区内商业街总长度共计520米。

   根据最近的网络反馈及对周边规划建设业内相关人士的调研，大部分人对开发地下商业街持保留态度，主要原因如下：

   1、商业地产供应较大，实体商业受电商冲击较大，现状商业地产去库存情况堪忧。国土部门的统计数据显示，中山的商业地产库存从2015年年底的24976套，上升至25398套，半年内商业地产库存增加422套，上升1.6%。在不考虑新增的情+况下，预计需要近3年时间才可清理完毕。在今年1月份发布的《中山市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》（以下简称“计划”）中提出，到2018年底，全市商品房库存规模比2015年底的1384万平方米减少7.6%，即在全部消化2016—2018年新增供应量的基础上，力争再化解105万平方米商品房库存。其中，包括商品住房35万平方米，非商品住房70万平方米。从数据上看，中山的去库存压力主要在于非商品住房，其去化任务是住宅库存的两倍。

   而规划建设地下商业街的三个片区并不缺乏商业地产的供给。兴中道片区有成熟的假日广场、利和商圈，正在建设的金鹰广场是50万平米的综合体；岐江公园北片区有成熟的孙文西步行街、西苑电脑城等商圈，正在建设的利高广场是36万平米的综合体，1.23平方公里的马山片区旧城改造也不乏商业供应；紫马岭片区是起湾道-中山路黄金十字CBD中心，在建的紫马奔腾项目建筑面积近18万平方。因此三处地下商业街将面临激烈的地上商业街和新兴的电商的冲击，市场承受能力存疑。

   2、地下商业街建设和运营成本高，施工期对市民生活干扰大。国内的地下商业空间开发往往是和旧城改造和地铁建设相匹配建设，很少单纯为了建设地下商业街而开挖建成区。而且中山的地质情况较差，软土层较厚，建设地下建筑的成本高昂。由于地下建筑自身的特点，在通风、空调、采光、电梯、消防等方面的要求高过地面建筑，由此带来的日常运营费用也要高于地面建筑。另外地下建筑在施工期间难免对现状的道路、绿化、建筑进行拆除（三处建设位置均为闹市区），对居民的日常生活影响较大。

   3、地下商业街与轨道交通站点脱节，难以吸引有效商业人流。国内外的研究表明，地下商业空间开发的成败在于能否吸引到有效的商业人流流入地下。商业开发最看重人气，所谓有人气才有财气。国内外成功的地下商业空间开发，往往围绕轨道交通站点作为核心进行开发建设，事半功倍。一来因为轨道交通站点本来就在地下，顺便建设地下商业空间在工程实施上顺理成章；二来轨道交通作为大城市的首选出行方式，有持续稳定增长的地下客流。客流往往通过地下轨道交通站点作为集散，无缝拼接到相邻的地下商业空间形成良性互动循环。而本次规划的三个地下商业街，除了兴中道片区在中山路有个规划轨道交通站点（相隔仍有一定的距离，并不是必经之地），其他片区并无轨道交通站点。另外我市轨道交通的发展方式已经确定为空轨，则轨道交通站点一般位于空中，难以落到地下，因此即使有轨道交通站点，也无法吸引到地下客流。缺少了地下客流的支撑，地下商业街的吸引力存疑。

   4、地下商业街的开发主体难定，政府担当角色存疑。在我国，地下工程在土地使用上没有专门的立法规定，一般也没有办理供地审批手续，商业部分只有资产使用权而没有所有权。没有所有权的商业对社会资本的吸引力有限，往往开发主体由政府承担。但是2014年国务院出台的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》文件，明确了“对商业房地产开发等经营性项目，要与政府脱钩，完全推向市场，其债务等同于一般竞争性企业债务” 。也就是政府和相关的国企融资平台，是不适宜作为商业经营性开发的投资主体。

   5、质疑是政绩工程，面子工程，存在相当的风险。相当部分网上人士质疑是项目是面子工程，政绩工程。抱怨前段时间的大雨水浸街问题还未解决，建设此工程的唯一好处是作为昂贵的蓄水池，缓解水浸问题。而在建党95周年前夕，中央发布了《中国共产党问责条例》，与7年前中央办公厅和国务院办公厅印发的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》要求更进一步，对决策的科学性要求更强。地下商业街的兴旺与否属于市场行为，一旦决策失误，不容易通过行政手段等非市场化手段加以弥补和掩饰，带来潜在的舆论和政治风险。

   地下空间的开发利用是城市发展到一定阶段的产物，其目的、作用、规模、范围等都应与我市发展水平相适应，滞后或超前都是不利的。地下空间的利用对改善地面环境起着重要作用。我市地下空间利用的重点应在发展地下交通、地下停车场及市政综合管廊方面。而对于地下商业街的开发建设则应谨慎为之。除了开发前做好真正的项目可行性研究之外，建议政府及市属国企不应成为其开发主体，可将开发特许经营权进行公开招投标，让民营企业和市场行为作为主导，才更容易降低各方面风险取得成功。